Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Les prix indiqués sont des moyennes pouvant varier selon les caractéristiques du bien. Consultez un professionnel pour toute décision d’achat ou de vente.
Vous voulez connaître la valeur réelle de votre appartement parisien ? Oubliez le chiffre de 10 735 €/m² qu’affiche RealAdvisor pour février 2026. Ce prix moyen masque des écarts de plusieurs milliers d’euros entre le 6e et le 19e arrondissement. Dans mon activité d’accompagnement de propriétaires, je vois régulièrement des vendeurs sous-estimer ou surestimer leur bien de 15 à 25% simplement parce qu’ils se fient à cette moyenne. Voici comment lire les vrais chiffres du marché parisien.
Les 4 chiffres clés du marché parisien en 30 secondes
- Prix moyen Paris : 10 735 €/m² (février 2026)
- Appartements : 10 790 €/m² médian
- Maisons : 9 585 €/m² médian
- Écart max : plus de 6 000 €/m² entre 6e et 19e arrondissement
10 735 €/m² en moyenne : ce que ce chiffre cache vraiment
10 735€/m²
Prix moyen à Paris en février 2026
Franchement, ce chiffre ne vaut pas grand-chose si vous cherchez à vendre ou acheter. Selon les Notaires du Grand Paris, le prix s’établissait à 9 700 €/m² au troisième trimestre 2025, avec une progression de 1,3% sur un an. La différence avec les données RealAdvisor de février 2026 reflète la reprise progressive du marché après dix trimestres de baisse.
L’erreur la plus fréquente que je constate ? Se baser sur le prix moyen de l’arrondissement sans considérer la rue spécifique. Une rue calme du 11e n’a pas la même valeur qu’un boulevard passant du même arrondissement. J’ai vu des écarts de 15 à 25% entre estimation initiale et prix de vente final à cause de cette approximation.
Je pense à Sophie, une propriétaire du 15e que j’ai conseillée l’an dernier. Appartement rue de Vaugirard, 65 m², 4e étage sans ascenseur. Elle estimait son bien 12% au-dessus du marché parce que son voisin avait vendu cher deux ans avant. Résultat : trois mois sans visite, puis obligation de baisser le prix de 45 000 €. La vente s’est finalisée en six mois au lieu des deux mois espérés. Les prix d’il y a deux ans ne valent plus rien. Seules les données actuelles comptent.
Du 6e au 19e : la carte des écarts qui changent tout
Le marché parisien, c’est en réalité trois marchés distincts. Les données des Notaires parisiens d’octobre 2025 confirment cette segmentation avec un prix médian de 9 650 €/m² et une hausse de 1,8% sur un an. Mais derrière cette moyenne se cachent des réalités très différentes selon où vous achetez ou vendez.
Les secteurs premium : 6e, 7e et 8e au-delà des 13 000 €/m²
Les Champs-Élysées affichent 15 763 €/m² selon RealAdvisor. Rue de Seine dans le 6e, comptez 15 658 €/m². Ces quartiers attirent une clientèle internationale et des investisseurs patrimoniaux. Les prix résistent mieux aux fluctuations du marché. Soyons clairs : si votre budget tourne autour de 500 000 €, vous trouverez difficilement plus de 35 m² dans ces secteurs.
Le cœur du marché : 10e, 11e, 12e entre 9 000 et 11 000 €/m²
C’est là que se concentre l’essentiel des transactions. Le 11e arrondissement tourne autour de 10 500 €/m², le 12e un peu moins. Ces arrondissements attirent des primo-accédants et des familles qui cherchent un compromis entre surface habitable et accès aux transports. J’ai accompagné Marc, 52 ans, propriétaire d’un 3-pièces dans le 18e près du métro Jules Joffrin. Il avait estimé son bien à 9 500 €/m² sur la base du prix moyen de l’arrondissement. Les données RealAdvisor indiquaient 11 200 €/m² sur sa rue spécifique. Révision à la hausse de 18%, vente conclue en six semaines.
Les arrondissements accessibles : 18e, 19e, 20e sous les 9 000 €/m²
Le 19e affiche les prix les plus bas de Paris intra-muros. Certains quartiers descendent sous les 8 000 €/m². Attention toutefois : les écarts rue par rue peuvent atteindre 2 000 €/m² selon la proximité des parcs ou des lignes de métro. Pour une analyse comparative de valeur immobilière, cette granularité fait toute la différence.
| Arrondissement | Prix médian €/m² | Tendance 1 an | Profil type |
|---|---|---|---|
| 6e (Saint-Germain) | 14 500 – 16 000 € | Stable | Investisseurs patrimoniaux |
| 11e (Bastille) | 10 000 – 11 500 € | +1,5% | Familles, primo-accédants |
| 19e (Buttes-Chaumont) | 7 500 – 9 000 € | +2% | Jeunes actifs, investisseurs locatifs |
RealAdvisor : des données rue par rue pour ne plus se tromper
Le problème des moyennes par arrondissement, c’est qu’elles masquent des écarts considérables. Un 3-pièces rue de Rivoli n’a pas le même prix qu’un 3-pièces rue de la Roquette, même dans le même arrondissement. C’est précisément ce que RealAdvisor permet de visualiser avec ses données hyper-locales.
Comment RealAdvisor calcule les prix rue par rue
La plateforme agrège les transactions récentes et applique un algorithme d’intelligence artificielle pour calculer des prix au m² par rue, pas seulement par arrondissement. Trois mécanismes combinés : analyse des ventes enregistrées, pondération par caractéristiques du bien, et mise à jour mensuelle des données sur un historique de 11 ans.
RealAdvisor génère une estimation en trois minutes, calibrée sur l’adresse exacte. Les données montrent par exemple que le prix aux Champs-Élysées (15 763 €/m²) dépasse de 50% la moyenne du 8e arrondissement. Cette précision évite l’erreur classique de sous-estimer ou surestimer un bien de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Mon conseil : avant toute mise en vente, vérifiez systématiquement le prix de votre rue spécifique. Les moyennes arrondissement servent de point de repère, mais la négociation se joue sur les données locales.
Appartement ou maison : deux marchés, deux réalités de prix
À Paris, les appartements dominent le marché. Le prix médian atteint 10 790 €/m² contre 9 585 €/m² pour les maisons selon RealAdvisor. D’après l’INSEE, les appartements ont progressé de 1,3% sur un an au troisième trimestre 2025 tandis que les maisons stagnaient à +0,2%. Cette différence s’explique par la rareté de l’offre : les maisons représentent moins de 5% du parc immobilier parisien.
Appartement : les atouts
- Offre abondante (plus de choix)
- Revente plus rapide
- Charges prévisibles via la copropriété
Maison : les limites
- Stock très limité (moins de 5% du marché)
- Prix au m² trompeur (jardins non comptés)
- Délai de vente plus long
La timeline typique d’une vente bien calibrée à Paris suit généralement ce rythme : estimation initiale à J+0, analyse comparative rue par rue vers J+7, mise en ligne avec prix ajusté à J+15, premières offres sérieuses entre J+30 et J+60 si le prix est cohérent, puis signature du compromis entre J+90 et J+120. Une fois le prix au m² identifié, vous pouvez simuler vos mensualités via notre outil de calcul des mensualités au meilleur taux.
Vos questions sur les prix immobiliers parisiens
Quel est le prix au m² à Paris en 2026 ?
Le prix moyen atteint 10 735 €/m² en février 2026 selon RealAdvisor. Le prix médian des appartements est de 10 790 €/m² et celui des maisons de 9 585 €/m². Ces moyennes varient de 8 000 à plus de 15 000 €/m² selon l’arrondissement et la rue.
Comment évoluent les prix de l’immobilier à Paris ?
Après dix trimestres de baisse, le marché parisien repart à la hausse. Les Notaires de Paris notent une progression de 1,8% sur un an en octobre 2025. Cette reprise s’accompagne d’une hausse des volumes de transactions de 13% par rapport à 2024.
Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris ?
Le 19e arrondissement affiche les prix les plus bas, avec certains quartiers sous les 8 000 €/m². Le 20e et le 18e restent également accessibles avec des prix médians autour de 8 500 à 9 500 €/m² selon les secteurs.
Comment faire estimer son bien gratuitement ?
Plusieurs options existent : les outils d’estimation en ligne comme RealAdvisor (résultat en 3 minutes), les estimations par agence immobilière (visite sur place), ou les avis de valeur notariaux. Pour une décision de vente, croisez au minimum deux sources.
Les prix au m² sont-ils fiables pour estimer mon appartement ?
Les prix moyens par arrondissement donnent un ordre de grandeur, mais peuvent varier de 20 à 40% selon l’étage, l’exposition, l’état du bien et la rue précise. Privilégiez les données rue par rue et les transactions récentes comparables pour affiner votre estimation.
Précisions sur les données de prix
- Les prix au m² sont des moyennes qui peuvent varier de 20 à 40% selon l’étage, l’exposition et l’état du bien
- Les données sont actualisées mensuellement mais le marché peut évoluer rapidement
- Chaque bien est unique et nécessite une estimation personnalisée
Pour toute décision d’achat ou de vente, consultez un notaire ou un agent immobilier local qui connaît les spécificités de votre rue.